ACUBI.- La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda que se publicó el pasado 25 de mayo en el BOE, regula por primera vez el cobro de las comisiones u honorarios de las inmobiliarias en las operaciones de alquiler, prohibiendo expresamente que se le pueda cobrar a los inquilinos.

Por lo general, hasta ahora, esto gastos se cobraba a los inquilinos y en muchas agencias consistían en una mensualidad de renta más el IVA.

Hasta ahora, el art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 señalaba que “los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica”. Con la modificación de este art. 20 y tal como señala el mismo “Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”.

Si bien la mayoría de las agencias ya se han adaptado a esta nueva situación y son muchos los anuncios de viviendas en alquiler que ya indican que la comisión la abonará la parte arrendadora, pero puede haber una minoría que trate de buscar artimañas y trate de seguir cobrando estos honorarios a los inquilinos.

Hay que recordar que este artículo afecta solo a los alquileres de vivienda habitual (art. 2 LAU), y quedan fuera de esta prohibición algunos alquileres de vivienda:

• los alquileres temporales: suelen ser alquileres de estudiantes o de trabajadores desplazados. Hemos comprobado que en ocasiones utilizan este tipo de contratos “fingiendo un alquiler temporal donde hay en realidad un alquiler de vivienda habitual” y por lo tanto incumpliendo la Ley. Todo ello para no tener que prorrogar obligatoriamente el contrato durante 5 o 7 años, por lo que puede ser previsible que se use con más frecuencia para tratar de cobrar la comisión a los inquilinos, hablamos de los famosos contratos de alquiler de 11 meses.
• los alquileres de habitaciones
• los alquileres de locales, oficinas, garajes, naves industriales...

Por lo tanto, una agencia inmobiliaria no puede cobrar comisión a un inquilino que firma un alquiler de vivienda habitual, y tendrá que cobrarlo al propietario del inmueble, si bien las agencias buscan "trucos" para cobrar estos gastos al inquilino y son:

1. Cobrar por la reserva del alquiler: es frecuente que antes de firmar un contrato de alquiler se firme una reserva con la agencia inmobiliaria. En esa reserva el inquilino entrega una cantidad de dinero a la agencia. Pues bien, esa cantidad no se la puede quedar la agencia como cobro de su trabajo, sino que la agencia se la debe entregar a la parte arrendadora y luego descontarse de la fianza o de la primera mensualidad. Para ello es fundamental que las condiciones de la reserva estén por escrito y firmado tanto por los inquilinos como por la agencia y si fuese posible, también por la parte arrendadora.
2. Obligar a aceptar los honorarios de agencia. En este caso la ley es imperativa y no admite pacto en contra. Eso significa que aunque los inquilinos firmen que se acepta pagar los honorarios que corresponde al arrendador, no hay obligación de cumplir ese supuesto pacto (en realidad, una imposición) porque la ley no permite pactar en contra de lo que dice.
3. Firmar un encargo del arrendatario de localizar un piso en alquiler, incluir en la factura el concepto «búsqueda de vivienda», «asesoramiento inmobiliaria». En estos casos no quedará más remedio que pagar a la inmobiliaria. Si hemos aceptado este concepto, aconsejamos que dicho pago se realice por transferencia bancaria para tener el justificante de pago. Asimismo, en el concepto de la transferencia poner «honorarios de inmobiliaria» y exigir a la agencia que te entregue la factura donde conste el concepto por el que te cobra (que seguramente será algo que no tenga que ver con la gestión del alquiler para no dejar rastro de su delito). A partir de ahí puedes hacer varias cosas cosas:
   1. Nuestro primer consejo es que hagas y GUARDES una copia del anuncio por el que te hayas interesado. Es importante que el «pantallazo» incluya la máxima información, especialmente la que se suele incluir en la descripción de la vivienda. En ese texto debería aparecer si la agencia cobra a los inquilinos y en concepto de qué. Si en el anuncio no dice nada de que se cobre al inquilino (que sería lo correcto) no se puede cobrar. Cabe recordar que el artículo 3 del Real Decreto 515/1989 señala “La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma”.
   2. Otra cuestión es que la agencia decida cobrarte por otros conceptos que supuestamente tu hayas contratado expresamente. Parece que este es el «truco» que están usando algunas agencias, cobrando por un supuesto asesoramiento jurídico que el inquilino no ha contratado. En el caso que nos quieran cobrar dichos servicios, se podría presentar una reclamación y en este caso debería ser la agencia quien demostrase que el inquilino ha contratado ese servicio que no tiene que ver con la gestión inmobiliaria ni con la formalización del contrato. Recordamos que para ello es necesario disponer de información conste por escrito, bien por un email o whatsapp para demostrar que es la agencia quien fuerza a contratar ese supuesto servicio como condición para alquilar la vivienda.
   3. Un último caso es obligar a contratar un supuesto «servicio de atención a inquilinos«. Lo que hace la agencia es obligar a los inquilinos a contratar un servicio de gestión integral de alquiler, posterior a la firma del contrato. Por ese servicio se puede cobrar al inquilino si lo contrata él. Lo que no se puede hacer es obligar a contratarlo. Pero claro, si no lo contratas te quedas sin piso.

Si te ocurriese cualquiera de estas situaciones lo mejor sería reclamar por escrito a la agencia inmobiliaria para que te devuelva lo que has pagado. Para ello puedes pedir en la agencia una hoja de reclamaciones. En esa reclamación puedes hacer referencia a que según el artículo 20 de la LAU, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, por lo que el pago que te han exigido es ilegal. También puedes acudir a ACUBI donde te asesoraremos y ayudaremos a gestionar la reclamación en este caso y podemos ayudarte a acudir a la vía judicial sí fuera necesario.